‚‚Nemovitosti odteď půjdou jen dolů. Anebo ne?‘‘

Nemovitosti hodně lidí zajímají, hodně se o nich píše a hodně lidí se k nim vyjadřuje. Zároveň platí, že čím víc lidí se na tohle téma vyjadřuje nebo rozepisuje, tím víc lidí to ovlivní.

Myslím, že snad neuplyne den, kdy by na mě nevyskočil alespoň jeden článek, který se cenami nemovitostí zabývá. Naléhavost sdělení a ‚‚hořlavost‘‘ obsahu všemožně varuje. Od obligátních a zároveň zcela nevypovídajících oznámení typu ‚‚ceny nemovitostí klesly‘‘ po více odvážná až fatalistická prohlášení jako ‚‚nemovitosti sníží cenu až o třetinu‘‘.

Někdy předloni jsem narazila na článek s vcelku jasně vyznívajícím titulkem: ‚‚Ceny nemovitostí narazily na svůj strop‘‘. Autor byl ‚‚analytik a specialista v oblasti realit‘‘ a jak vidno, měl zcela jasno. Jak se u analytika sluší, svá tvrzení opíral o různá fakta a statistiky.

A ruku na srdce, nebyl zcela mimo mísu.

Takže je vcelku přirozené – a pravděpodobně nikoho z vás nepřekvapí – že v půlce loňského roku (tedy asi rok po tom, co o článek s oním definitivním verdiktem spatřil světlo světa) se metr čtvereční v Praze i v Brně prodával ještě dráž.

Ironii stranou, analytikovi nemám jeho špatný odhad za zlé. Prostě něco tvrdil a mýlil se, stejně jako se mýlila řada lidí v minulosti a stejně jako se řada lidí zmýlí v budoucnu. Jak už jsem zmínila, stavěl své přesvědčení na datech z minulosti, odvozoval také z dění ve světě a další zdražování nemovitostí (což v překladu znamená nárůst toho, kolik jsou kupující ochotní zaplatit) prostě nepředpokládal.

Jistota, se kterou se podobná prohlášení vypouští do éteru, mě stále překvapují. Jako by snad nebyla stará, známá a tisíckrát ověřená věc, že trh nemovitostí má ve zvyku podobně definitivní závěry zcela ignorovat.

Co jsem tímhle rozsáhlým úvodem chtěla teda vlastně říct?

Ve zkratce to, že na jednoznačné predikce není spolehnutí. Všechno jsou to jen dohady. Co víc, dokonce ani statistickým závěrům typu ‚‚ceny nemovitostí klesly meziročně o 13 %‘‘ nemůžete věřit. Prostě je to „normální“ tržní prostředí, ve kterém funguje hlavně zákon rovnováhy mezi poptávkou a nabídkou.

‚‚Stačilo, Klimešová, otřásáš mými životními jistotami a děláš mi v tom guláš.‘‘

Nejspíš jste zmatení a já se vám nedivím.

Není nic jednoduššího, než to zkusit vysvětlit.

Nejsou čísla jako čísla.

Samozřejmě všichni víme, že takřka libovolnou nemovitost byste bývali před třemi lety pořídili levněji než před rokem. Může za to víc faktorů. Všichni si pamatujeme zděšení kolem koronaviru, uzavření hranic, boom rekreačních nemovitostí, levnější hypotéky a zrušení daně z nemovitosti, obavy z inflace a potřebu za každou cenu (doslova) ochránit úspory…

Pokud ale někdo podkládá takové tvrzení přesnými čísly, musím se v duchu smát. Spolehlivé údaje o cenách nemovitostí totiž NEJSOU k dispozici. A už vůbec ne veřejně. Fakt ne. Pokud někdo vychází z cen nemovitostí na katastru, je to přinejmenším zavádějící.

Nevíte totiž, jestli byla nemovitost bez vybavení nebo s ním, v jakém byla stavu, co všechno na bytu nebo domě bylo špatně nebo správně, jestli je cena uvedená s provizí nebo bez ní nebo jestli byla či nebyla z daňových důvodů nějak upravená.
Máte jen údaj o finální ceně. A to je opravdu málo.

Už jen proto, že v takové statistice zcela chybí údaje o nemovitostech, za kterou původně požadoval majitel víc, než za kolik následně prodal. Taková nemovitost totiž ve skutečnosti ‚‚šla dolů‘‘, což se ale samozřejmě nikde nedočtete.

A to si pište, že docela nedávno se zájemci byli ochotní přetahovat i o dříve neprodejné ‚‚ležáky‘‘, jejichž cena předtím klesla i opakovaně.

Realitní ‚‚zákonitosti‘‘ v kostce

S nemovitostmi a jejich cenou se to má ve skutečnosti tak, že nikdo, opravdu nikdo neví, kolik má nemovitost stát. Jaká je ta ‚‚ideální‘‘ cena. Prodávající (i makléři) střílí od pasu, někdy cenu zbytečně podstřelí, někdy zase přešvihnou. V prvním případě se velmi pravděpodobně objeví mezi zájemci někdo, kdo bude chtít zaplatit víc. V druhém případě se nejspíš bude muset jít s cenou dolů. O těchto pohybech ale nikde nejsou žádné údaje. Proto jsou veškeré statistiky tak moc zavádějící.

Jisté je, že veškeré ‚‚jisté a zaručené‘‘ prognózy na téma nemovitosti a jejich cena způsobily, že zmatení prodávající už kolikrát nevěděli, o co si za svůj byt, dům nebo pozemek říct. Přihazovalo se po statisících, u rodinných domů i po milionech. Hlavně ‚‚neprohloupit a neprodat pod cenou‘‘.

Aktuálně potvrzuji ochladnutí zájmu ze strany běžných kupujících, i když spekulantů je na realitním trhu stále dost. Jednání o ceně se většinou odehrávají až po prohlídce v řádech stovek tisíců. Prodávající jsou zároveň velmi neochotní jít s cenou dolů. Tehdy je na řadě makléř, který musí snížení ceny před prodávajícím obhájit, nebo se včas rozloučit z jednou ze stran.

Klasicky platí, že kdo nemusí, ten neprodává. Reality pořád platí za způsob, jak ochránit úspory před inflací. Jedno velké ‚‚jinak‘‘ se však přece odehrálo. Inflace a zejména ceny energií se podepsaly na cenách velkých domů, které si v současné době málokdo troufá provozovat, natož třeba opravovat.

Mám ráda šťastné konce, takže vám i sobě zrovna teď jeden dopřeju. Úroky u hypotečních úvěrů sice značně nabobtnaly, díky celkovému ochlazení trhu se však značně zvyšují šance na vyjednání radikálně nižší ceny.

Takže pokud také patříte mezi ty, kteří roky marně vyhlíželi svůj vysněný vlastní domov, slibná nemovitost vám několikrát o fous utekla a celkově jste ze situace byli rozmrzelí až nešťastní, vězte, že skutečně svítá na lepší časy. I když se to teď tak možná nezdá.

Potřebujete poradit?

Od toho jsem tady.